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临深片区惠阳、大亚湾未来前景如何?一文解读

作者:消息
来源:深圳房产网
日期:2020-01-01 17:52:29
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房产交易上素有“金三银四”和“金九银十”之说,对于很多人而言,年初都会对自己持有闲置资金进行一个合理配置。在整体楼市行情来看,年初都会出现一些所谓的“小阳春”。

房产交易上素有“金三银四”和“金九银十”之说,对于很多人而言,年初都会对自己持有闲置资金进行一个合理配置。在整体楼市行情来看,年初都会出现一些所谓的“小阳春”。


但作为投资而言,曾经买入即赚的简单粗暴模式已彻底成为了过去式。



1.未来城市群体格局发展


一座城市只要有强大的产业链或独特资源优势,能吸附源源不断的高端人才流入,或者是更大的政策利好倾斜,那么城市的发展才会有更好的未来,房产才具备真正意义上的价值。


换言之,像很多内地三四线城市,因为缺乏强大的产业链和未来发展利好规划,无法提供多元化的就业岗位,导致人口持续性外溢的。即使是曾受棚改货币化的影响,房价一度的高位,动辄七八千,多则一万出头甚至两万,也明显表现出虚高了,更别谈房产未来所产生的潜力价值。


房产虽然兼备着金融属性和城市附加功能,但终究离不开其原本的居住属性,所以买房投资是可以,但不是哪里都闭着眼睛就能买的!


当某个区域城市与城市之间的经济长期互利发展,交通互联互通的时候,尽管在行政上各自有棣属,久而久之便形成了融合于一体的城市群体。比如珠三角城市群,就是以广、深、港为中心,通过核心的带动作用,资源的合理充分利用,产业链和金融体系等逐步向周边地区发展延伸……


我们知道,在我国很多环一线城市,即使它是三四线城市,但由于它有临一线的光环,其楼市的价值会比内地许多二线城市和同样级别的三四线城市要高。主要是因为目前的一线城市都发展的相当成熟,都面临着许多城市病,人口增长速度过快,土地空间资源发展受限,大量的外来人口和兴起的产业受到空间的限制无法得到充分的发展。


于是,临一线城市就成了人口外溢和产业外溢的最佳选择地,其楼市价值也因此不断提高。



2.对于惠州楼市而言,投资潜力片区在哪里呢?


大家都知道,惠州作为临深城市之一,与深圳东面的坪山新区陆地接壤,距离深圳市中心福田区域50公里左右,车程1小时。


但惠州真正的临深片区只有惠阳区和大亚湾区,和深圳交界位置上惠阳向北,大亚湾向南。 


【惠阳区】


惠阳


惠阳曾经很大,追溯到上世纪50年代,整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖,后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区,面积小了行政级别也低了。


虽说是惠州的一个区,但是这个区比较特别,它的区中心离惠州城中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一,直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连,到深圳福田通勤距离也就50多公里。


惠州7个县区中,惠阳的经济并不显眼,去年GDP485亿,产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域,为什么?因为这里是典型的深圳人的睡城。


要做睡城,首先你的交通必须要方便,而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速,惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过;其次厦深高铁惠州南站,到深圳北站只需25分钟,不会比在深圳坐地铁上班慢;


惠阳最有价值的板块有两个,白云新城板块和南站新城板块。


白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山,另一方面它离深圳14号线目前终点站的距离也不过2公里。


南站新城板块,指的是围绕着惠州南站的区域。厦深高铁从此经过。


【大 亚 湾 区】


大亚湾实际上就在惠阳的南面,和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上,大家差不多,大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是,大亚湾靠海,拥有滨海度假资源,所以也会有滨海度假项目。



从经济总量来看,大亚湾GDP505亿,但是整个大亚湾的人口也只有20万,实际上就是4%的人口,却创造了全市13%的GDP,从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。


在产业方面,大亚湾有个特殊的产业,石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业,这里有国内最大的中外合资项目:中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目,总投资1678亿元,相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下,惠州港也成为了广东重要的物流港口,与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群。


交通方面,大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时,紧邻深圳地铁16号线,其联系大运新城、龙岗中心城、坪山站及坪山新区等地区,线路由大运站引出,沿龙岗大道、黄阁路、龙平路敷设,经龙岗老中心后沿深汕公路往南至坪山站,经坪山中心区后沿东纵路、金田路等路敷设至终点田心。16号线虽然不能直达深圳市中心,但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方,龙岗大运中心和坪山中心。


大亚湾买房大致可以划分为3个板块:西区、澳头和滨海区。


西区是最靠近深圳的板块,万达广场也在这个片区而且已经开业,不管在地段上还是在整体配套上,都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路隔,房价都已经去到1.9万/㎡,可以说是惠州最贵的项目。当然,因为严格限价的原因,整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右。


澳头板块位于大亚湾中部,离深圳相对已经不是那么近了,而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。



3.未来将如何实现深惠两城通勤?


对于多数人居住而言,既然是选择在临深片区,首先必须要考虑的问题就是两地交通是否便利,并且通勤时间长不长,究竟怎样的通勤方式最为理想?每天上下班来回,都是和时间在赛跑着,如果通勤时间过长显然是不太理想的。因此也就意味着在选择上要与深圳的距离不能太远,并且在一定有效的通勤时间范围之内。


近年,惠州在地铁方面积极筹措,规划建设深圳地铁14号线延长线、深圳地铁16号线延长线,分别通达惠州的惠阳和大亚湾经济技术开发区,未来将实现深圳与惠阳、大亚湾的1小时地铁通勤圈,真正实现深惠同城发展。


在地铁方面,惠州目前主要规划中的是深圳14、16号地铁延长线和惠州地铁1号线,其中最早提出的是深圳14号地铁延长线,对接深圳段最后站点沙田站,依次为白云站、草洋站、惠州南站和新桥站,全长11公里。


但由于2017年4月国家对城市申报地铁的审批标准有了新的规定:申报地铁的城市,原则上需要达到GDP高于3000亿元,一般地方公共财政收入高于300亿元,地方负债比例不得高于120%,城市城区人口超过300万。但遗憾的是,惠州所有的条件都符合,唯独人口这项指标暂时不达标,惠州目前的城区常住人口为250万人左右,距离规定的指数还相差50万人。很显然,要填补这个人口基数肯定是需要时间的。


所以,当下最好的房产投资思路是根据自身实际情况和预想的投资周期,重点参照深圳和惠州两城交界最近的沙田站(已在建设中,预计2022年底通车)作为基点,在这个距离辐射范围内去考虑地段和比较楼盘。


届时,深圳将会有越来越多的产业和人口向惠州临深片区外溢,楼市也将随着这个发展步伐不断向上发展。



买房投资,最关注的问题应该是城市群格局未来将会是怎样的趋势发展,将会吸附怎样的产业和人口结构来支撑城市的经济基本面,一座城市,只有源源不断的人口净流入才能让楼市充分发挥其原本的居住属性,在未来的城市群体发展进程中具备真正的价值所在。


而惠州楼市未来最大的价值点明显在于:谁更能与深圳实现便利通勤,谁更能最大程度吸附深圳的产业链和人口外溢,谁将来的价值就会最高!


【真诚投资建议】:

站在未来刚需买房的角度上,以刚需买房的标准去衡量。


1.选择离深圳相对最近的区域(临深物业)

2.选择深圳到惠州的地铁沿线附近的区域(轨道枢纽)

3.选择具有代表性的大型综合商圈(商务中心)

4.选择优质教育集中的片区(重点学区) 



外地客户考虑来惠州临深片区买房投资,需要理清以下几个问题:

1.大湾区和深圳东进战略,惠州会迎来怎样的发展机遇?

2.未来深圳人接盘所考虑的配套是偏向商业还是偏向教育?

3.投资惠州房产,计划持有时间是多长?

4.是投资惠州规划的地铁口附近还是投资距离沙田站较近区域的品质大社区?

5.是纯投资属性还是计划未来会居住,或为深圳上班的孩子考虑?

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