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观澜龙光玖誉府怎么样?观澜的地铁通了没?交通怎么样?

作者:李R
来源:营销中心消息
日期:2019-12-26 21:31:09
阅读:
今日,龙光和绿地两大知名开发商同日开盘。 本次两个盘相似度极高,一个位于龙华区政府旁,一个位于光明区政府旁边;一个位于南山中轴线上方,一个位于福田中轴线上方;一个位
今日,龙光和绿地两大知名开发商同日开盘。


本次两个盘相似度极高,一个位于龙华区政府旁,一个位于光明区政府旁边;一个位于南山中轴线上方,一个位于福田中轴线上方;一个位于4号线北延线地铁口,一个位于6号线地铁口……

如此相似的两盘,又都选在今日开盘,究竟哪个盘去化更好,咱们作为看客静待结果就好。

本次龙光开盘项目为龙光玖誉府,位于龙华区,均价约5.13万,户型在73㎡-108㎡之间。
 
绿地开盘项目为绿地新都会,位于光明区,均价约4.7万,户型在88㎡-140㎡之间。这个项目我们已经点评过了,具体可参考文章比玖龙台二便宜!光明又一网红盘,即将开盘!
 
和绿地集团对垒的龙光地产,相信很多深圳人都不陌生。开发有多个产品系列 ,其中“玖”系正是高端产品系列的代表,专门选址在城市有潜力地段开发。
 
目前在深的“玖”系产品包括2天卖出150套的公寓龙光玖钻和上月开盘秒光的龙光玖龙台,销售情况都不错。
 
今日开盘的玖誉府项目同玖龙台一样,都是位于区政府旁的地铁口物业,那么本次项目究竟如何?值得购买吗?
 

01/备案价4.7万/㎡起,2020年末毛坯可交房

△项目平面图

龙光玖誉府占地面积15324㎡,总建面约6万㎡,容积率4.15。包含3栋商品房、1栋8000㎡图书馆和1栋人才房。其中图书馆是市政配套,建成后会与小区隔开,因此不用担心小区的私密性问题。
 
3栋商品房都为31层,其中一、四单元都为两梯四户,三单元为两梯五户。本次共计出售房源376户。
 
从车位比上看,小区共有车位520个,将公租房纳入考虑,车位比仍旧可以达到1:1,所以车位还算充足。
 
项目已取得预售证,备案价格在4.8万-5.5万之间,毛坯2020年末交房,精装交房在2021年末。
 

02/区政府旁,地铁口物业,配套成熟

龙光玖誉府位于深圳中心龙华区,龙华链接六区一市,同时贯通香港。从龙华可以快捷的去到福田、龙岗、宝安、东莞,地铁龙华线、环中线、光明线穿插而过,交通便利。
 
不过项目位于龙华北部的观澜,远离龙华中心区,地理位置稍偏。
 
项目紧邻观澜大道,距离4号线北延线的茜坑站仅200米。4号线北延线目前已经全线贯通,预计2020年底通车。通车后从茜坑站出发,8站可到深圳北,15站到达福田会展中心。
 
项目位置及配套

项目距离区政府约500米,我们在之前的文章里光明买房,最怕什么?也有讲过,区政府旁的配套和规划一向就是最好的。
 
商业配套上,项目毗邻合正观澜汇引入的天虹商场,建面8万㎡,距离约500米处还有一个三层的比邻新天地商城,能够基本满足居民休闲购物的需要。
 
休闲娱乐配套方面,项目自带8000㎡的图书馆,观澜美术馆和观澜世纪广场等配套位于区政府旁,图书馆、电影院、美术展览、文体艺术培训等都集中在这里,是市民休闲娱乐的好去处。
 
学位是本次项目的一大短板,项目对口学校为观澜第二小学和观澜第二中学,两个学校距离项目都不算近,观澜第二小学距离约1公里,观澜第二中学距离约1.2公里。观澜第二中学2019年430分比例市排名47,并不算名校,不过平心而论,虽学校算不得好,但观澜二中在观澜仍旧首屈一指。
 
项目学校配套

离项目900米还规划有龙华第三外国语学校,为九年制学校,预计明年上半年开建,目前借址在龙华区委党校原址办学,于今年9月开学。学校建成后,项目学区可能会有变动。
 

03/科技园环绕,片区30多个旧改立项

而在未来规划方面,龙光玖誉府位于鹭湖科技文化园区和九龙山科技园旁,两个产业园区在今年4月都被划入深圳国家高新区,是龙华区重点发展的六大片区之一,已引入有华润三九、杰普特等知名企业。
 
除此之外,项目所在的观澜版块有30多个旧改项目,且多个项目由万科、佳兆业、华润等品牌开发商开发,规划中也多为高端住宅及行业综合体。待旧改完成,玖誉府周边的城市面貌必然会焕然一新。
 
但在旧改没有完成之前,周边仍旧以工业园及工业区为主,来往人群也相对复杂,一定程度上还是会影响居民生活的舒适度。
 

04/10种户型,最小73㎡

空谈规划,不谈产品的楼评都是耍流氓,接下来我们就来看看玖誉府的产品究竟如何吧。
 
本次出售商品房一共三个单元,其中一单元单独成栋,三四单元连在一起。楼栋呈塔楼设计,目前开发商放出的户型图有10幅,但笔者整理了一下,其实只有4种户型,面积在73㎡-108㎡之间。
 

这是目前开发商放出的项目户型图:
 
73㎡1+1房
 

这是本次推出的最小户型,分布在一单元的03和04。户型为西南朝向,套房设计,主卧、书房、卫生间、小阳台连成一片,舒适度高,但没有公卫。可改成两房,但改后两个房间面积都不超过10㎡。
 
87-89㎡2+1房(B、D、E)

结构1:
 

89㎡B户型

87㎡E1户型

89㎡E2户型

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结构1中B户型为东北朝向,E户型为正北朝向。双面采光,南北对流,不足之处在于为了保证客厅和主卧开阔的视野,客厅出阳台设计成北向,其中E户型还可看花园。
 
结构2:
 
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结构2中D1和D2为西南朝向,D3为正南朝向,D4有正南和东北两个朝向。该户型设计上中规中矩,客厅出阳台,同时配置一个生活阳台,不过书房面积较小。

2+1房的两种结构中,结构1除客厅出阳台朝北这一缺憾外,户型设计确实不错。相较于结构2,结构1的采光通风更好,看花园户型,不过书房在入户旁边,私密性会稍差。
 
108㎡3+1房

108㎡A户型

108㎡F户型

文字表述

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这两个户型格局呈东西和南北对称。A户型分布在一单元的01,为正南朝向;F户型分布在三单元02,为西北朝向。A户型朝向要较F户型更好。

需要注意的是,除主卧外的其他两个房间都不大。进门处设计了一个开放空间,后期可改成房间,但面积较小,改造后约为6.5㎡,
 
总的来说,玖誉府的部分户型为照顾视野,而在朝向上有硬伤,但最大程度上保证了室内通风采光,居住舒适度较高,只是N+1房的设计,改造后的房间面积都不大,尤其是108㎡户型。
 

05/最大的问题:观澜能不能买?

由上述来看,龙光玖誉府项目周边生活配套成熟,户型也还不错。不过观澜这个地理位置实在令人纠结。
 
近几年关于“观澜”出现一种声音,观澜将会成为下一个红山。深圳北站和红山是龙华上一阶段重点发展的片区,龙华区政府所在的观澜核心区就是下一个。原因如下:
 
1.在龙华区十三五规划中,7个重点文体设施项目,6个都规划于观澜的鹭湖科技文化片区;
 
2. 九龙山片区作为智能科技城12月18日面向全球招商;
 
3. 据不完全统计,观澜有37个旧改项目已立项,拆除建设用地总面积约401万㎡,其中居住功能项目超20个。众多知名开发商也已低调入场,如:万科、鸿荣源、绿景等。要知道2010年之前的红山也是农民房、厂房林立;
 
4. 如今龙华中心、红山、上塘几个片区房价已经很高,这种情况会逼迫一些买不起龙华的人继续北走,去到观澜。由此也会带动观澜房价新一波上涨。
 
但也有很多人说观澜不能买,因为观澜位置太偏。

 


如上图所示,观澜位于深圳的中北部,接壤东莞,东接龙岗坪山。到南山的距离,没比光明近多少,且片区内虽然规划有地铁,但面貌老旧。
 
而旧改一向玄而又玄,白石洲的旧改整整历经16年,一个片区的翻新到底需要的是五年、十年,亦或是更久,我们根本无法预料。
 
更何况观澜片区的旧改进展也并不甚理想。有网友实地侦察,目前多个旧改项目都未出现实施主体,还处于前期拆赔谈判阶段。因此短期内观澜的房价涨幅并不会太高。
 
项目周边二手房除合正观澜汇均价为5.3万,较高外,其他二手房均价大约在4.5万左右,本次龙光开盘单价区间在4.7-5.5万/㎡,后期涨幅更是有限。
 
上述两种观点似乎听起来都在理,但笔者在这里建议大家要理性考虑。
 
买房首要考虑的还是自身居住的舒适度,在对区域的选择上,首要考虑的就是工作的通勤时间,买最适合自己的。地铁四号线北延线开通后,从观澜到龙华通勤只需要30分钟时间,到福田可能会稍远一些。
 
目前地铁四号线北延线周边的房源很少,而四号线沿线的二手房品质稍好、年代稍新的挂盘均价都在5万以上,如果是福田工作者,不介意远一点的通勤时间,在观澜以距离换价格,选择一个稍远但更新的盘也挺好。

更何况位置偏远,不也意味着地铁抢座大军更少嘛,比起在地铁上人踩人的挤上几十分钟,上车占到座,美滋滋一觉睡到福田站好像更不错一点。

06/结语

综上,无论对于玖誉府这个项目,还是对于观澜,我们始终保持一贯的态度,不盲目跟风,不盲目炒房,理性选择最适合自己的房子,是每个深圳购房者都应该保持的态度。
 
目前观澜新房不多,综合来看,地铁口物业、成熟的生活配套、品牌开发商、区政府地段,对比其他小区,龙光玖誉府对于观澜购房者而言,已经算是比较好的项目。

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