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深圳凯旋trc的房子怎么样?一个超级神户型!可是凯旋trc值得买吗?

作者:李R
来源:深圳房产网
日期:2019-11-20 10:50:43
阅读:
今天,跟大家分享一个神奇的户型。 深圳,由于房价越来越贵,户型越做越小。 目前,深圳的主流改善户型是89平的三房两厅两卫和110平的四房两厅两卫,一般是二次置业才能达到的目

今天,跟大家分享一个神奇的户型。

深圳,由于房价越来越贵,户型越做越小。

目前,深圳的主流改善户型是89平的三房两厅两卫和110平的四房两厅两卫,一般是二次置业才能达到的目标。

深圳有大量三十多平的单间,四十多平的一房一厅,六十多平的两房一厅。

这个面积,要做到功能齐备,动静分离,即使设计上再下功夫,局促也是难免的。

很多初次来深圳置业的北方人,一听到八十多平的三居都直撇嘴,说那怎么住人,我们住的三居一百七十平,客厅能打羽毛球。

再听说还有六十多平的三房,惊的下巴都要掉下来。

在深圳,最小面积还能继续压缩,压缩到十几平的单间,三十平的一房一厅,四十几平的两房和五十多平的三房。

这基本是深圳人居住的极限最小户型面积了。

然而,我要告诉你,有一家开发商,做出了更为极致的户型。

用87平的建筑面积,做出了三个独立的单元,分别是两房一厅,一房一厅和单身公寓。

每个居住单位,各自都有独立入户门,各带独立的卫生间和厨房。

三个单元组合在一起,就是一套87平的四房两厅三厨三卫。

对这个设计,你是否会感觉到震惊,觉得自己的认知极限受到了挑战。

2

先上户型图开开眼:

据说这是一个香港设计师的作品,这点很好理解。

这是一个手枪户型,格局不方正,采光也不好,如果做成传统的三房两厅很难出彩。

设计师很巧妙地进行了分割,枪把处做成一个单间,带独立卫生间和开敞式厨房。

枪身处从中厅分割,做成了一个两房一厅和一个一房一厅。

“扳机”的位置,刚好做成过道,给这三个单元各设计了一个独立入户门,互不干扰。

这个产品我是和一个粉丝面谈时了解到的,刚听到时觉得有些不可思议。

看到户型图后,大赞设计师匠心巧妙。

这三个单元,每个主卧都采光良好,而且都带阳台,卫生间厨房也有采光,惟一美中不足的是两个客厅都是暗厅,但可以通过卧室获得部分光照。

听粉丝讲,当时她看到这个产品后差点当场购买。

因为销售告诉她,通过合理分割,这套房子可以同时租给三个家庭,总价500万的房子,租金总收益可达13000元。

如果首付五成,租金基本可抵月供,后续随着租金不断上涨,可以很快覆盖月供并有盈余。

在租售比普通1-1.8%的深圳,这样的租金收益确实让人眼热心动。

这位粉丝当时强抑住交付定金的冲动,拒绝了销售的一再挽留,来到公司找我,要听听我的意见。

我的意见就是:

不要买,这是一个看上去很美的坑。

3

我重申一点,产品设计没有问题,这样的户型和面积,能设计出这样的产品,令人很佩服了,但是,它不适合当下的深圳。

这个楼盘叫凯旋TRC,位于布吉长龙地铁口附近,是个旧改而来,占地面积不足6000平的小盘,只有一个独栋大型综合体,目前销售已接近尾声,这个户型只有最后一套在售。

项目距5号线长龙站约500米,在深圳东站和下水径中间区位。

楼盘已是现房,明年5月即可交付。

项目沙盘图,是一栋独立综合体,涵盖了商业、住宅和公寓。

楼盘位于布吉,长龙和上下水径都是农民房重灾区,周边环境糟糕。

凯旋TRC的单价卖5万7,做为一个没有小区的大独栋,和周边三万多的二手商品房比起来,价格实在不低。

即使如此,凯旋TRC的800多套房源也基本销售一空,只剩下为数不多的大面积在卖。

硬伤不少、单价不低的产品,为什么不愁卖?

一是深圳新盘稀缺,又有众多的新房癌患者,任何位置和类型的产品,只要把售楼处和样板间布置的漂漂亮亮,辅助一定的销售手段,都能慢慢去化一空。

二是这个楼盘的产品设计定位精准,以小户型为准,主力产品是47-59平的小两房,总价二三百万,首付七八十万,就能买到一套精装刚需两房,可过渡可自住,很受年轻人欢迎。

据销售讲,买这个盘的年轻女孩子很多,父母出首付,自己出月供,不但终结了租房,解决了月光,还拥有了一套婚前财产。

三是这个楼盘拿地早审批早,还享受目前新盘少有的高赠送,使用率几乎达到100%甚至更高,这也是前面87平的神户型能分割出三个独立单元的基础。

这个87平的手枪户型,其实做了两个产品,除了这个三独立格局,还有一个正常的四房两厅两卫。

4

这个楼盘,虽然嘈点不少,有区位差,周边环境差,学校差,独栋,无小区等各种缺点,但也有地铁口,高赠送,精装交房,总价低,适合上车等优点,并非一无是处。

至于价格,5万7的单价听上去不低,但需要细算。

以上图的87平四房为例,折后总价500万。

我去看过样板房,使用面积很大,据销售说达到了94平,实际建筑面积相当于无赠送的118平,按500万总价折算,每平只有42000多,还带精装交付,这样算下来单价并不高。

因此,对这个盘,我是持中性态度的,既不支持也不反对,个人可根据自己的工作地址和经济能力来决定是否购买。

但是,对这个87平三个独立单元的神户型,我是坚决反对购买的。

首先,即使分成三户出租,租金也达不到13000元。

布吉片区租金很低,这个楼盘周边的商品房,20多平的单间租金1800,30多平的一房一厅租金2500,60多平的两房一厅租金3500。

照这个市场标准估算,凯旋TRC做为新盘,租金适当上调。

以单间租金2500,一房一厅租金3000,两房一厅租金4500计,加在一起最多一万出头。

年租金12万,和500万的总房价对应,租售比年化2.4%,需要41年才能回本,并不是想象中那么喜人。

其次,这个户型分割完成,精装交付之后,注定了它是一个靠租金收益的产品,常年出租是它的最大使命,自住很难实现,即使自住,也要出租另外两个独立单元。

但是,大家之所以执着买房,为的一定是升值,而不是租金。

如果单纯为了租售比,应该去买租金更高的公寓和写字楼,而且不限购不占房票。

最重要的是,这个房子转手会面临致命的问题,三个独立单元,却只有一本房产证,只能卖给一个人,不能卖给三个人。

自住客是一定不会买这个户型的,只能转给同样以出租为目的的投资客,而精明的投资客不会看重租金。

自住客不要,投资客不接,只能卖给一脸懵逼的小白投资客,在市场教育下,小白已经越来越少了,转手困难,必然影响升值。

如果想改变房屋结构,变成独立居家户型,必须全盘打掉重装,不考虑承重墙的问题,重装成本至少要50万。

这两个87平同样面积、不同设计的产品,神户型的涨幅一定会大大弱于正常户型的涨幅。

租金上不去,涨幅跑不赢,这个产品迟早会变成购房者手中的鸡肋,持有不甘,卖出困难。

很多产品,设计的初衷是好的,设计的构思也是精妙的,但是生错了城市,生错了年代。

这个户型,如果在房价常年稳定,租售比很高的欧美城市核心片区,一定是个收益率高的好产品,但在当下的中国,当下的深圳,它生不逢时。

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