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招商领玺和颐湾府该买哪个?今天我们就来看看深业颐湾府,同时比较一下旁边的招商领玺

作者:李R
来源:营销中心消息
日期:2019-11-03 19:34:51
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今天我们就来看看深业颐湾府,同时比较一下旁边的招商领玺。 话不多说,先来看项目介绍。 颐湾府位于前海合作区妈湾片区19单元06街坊,临海大道与港城路交汇处,总建面约7.8万㎡

今天我们就来看看深业颐湾府,同时比较一下旁边的招商领玺。

 

话不多说,先来看项目介绍。

颐湾府位于前海合作区妈湾片区19单元06街坊,临海大道与港城路交汇处,总建面约7.8万㎡。

项目共四个地块,包括两个商业地块、一个写字楼地块、一个住宅地块,通过空中连廊实现互联互通。

项目一共只有377套住宅产品(368户预售,5户现楼发售,4户人才房),数量不多,并且只有两种户型:建面约120㎡3房2厅2卫、190㎡4房2厅3卫,其中190㎡的只有80套,大概2021年5月毛坯交房

相比于招商领玺去年就传出要卖,中秋节开放了样板间,颐湾府的动作显得姗姗来迟,8月开放了展示中心,但样板间还没有开放。

因此,招商领玺多半会早于颐湾府开盘,从工程进度来看也会更早入伙。

 △颐湾府外拍

颐湾府和招商领玺这两个项目靠得近,地段差不多,区别主要还是落在户型上。

01/颐湾府户型胜过招商领玺 在户型方面颐湾府表现得更加优秀,景观上也有一定优势。

 颐湾府有120㎡和190㎡两种户型,招商领玺的户型则为120㎡和150㎡,都没有什么赠送,得房率大概在70%-75%。

120㎡三房的使用面积大致相当于深圳湾有赠送的90平小三房。

以豪宅标准看,120㎡算是入门级别。

 

颐湾府户型分布如下:

1栋:43层,3梯2户,190㎡“3+1”四房;

2栋:43层,3梯2户,120㎡“2+1”三房;

3A栋:30层,3梯3户,120㎡“2+1”三房;

3B栋:31层,3梯3户,120㎡“2+1”三房;

因为颐湾府采用点式塔楼布局,户型内部承重墙少,分隔墙基本都可以拆除,所以可改空间大(项目是毛坯交房)。

 

如上面的户型图所示,粗黑线是承重墙,稍微细的是填充墙(或者叫做分割墙),如果把房间内的非承重墙全部取消,户型除了边角有少量的柱子和短墙外,中间区域几乎没有任何的承重结构。

 这种结构配上外墙铝板+low玻璃,让每户都有非常好的采光,基本能两面甚至三面采光。

同时也获得了更宽阔的景观视野:南向看小南山,东南向看大南山,西南向看写字楼群。

相比之下,招商领玺的户型就没有这样灵活的空间改造可能性,采光方面也有所不如。

目前,颐湾府没有官方版本的户型图传出,一些网传户型图与现场施工规划图比对下来具备一定的参考价值,具体户型图如下:

 △网传颐湾府190㎡四房户型

 190㎡四房户型所在的1栋,是整个小区的楼王单位,电梯双开门,直接入户,尊贵感强。

户型正南北的朝向,拥有270度的开阔视野,近看铁路公园(规划中),远观南山。

因为该户型面积要比招商领玺150㎡的大,所以空间舒适度肯定要更高,有两个套间,客厅双面采光,横厅设计,开间几乎是招领玺150㎡户型客厅的两倍。

 

△网传颐湾府120㎡户型

 颐湾府120㎡的3房户型,低梯户比,对比下面的招商领玺的120㎡户型,多了入户走廊,更有仪式感。

 

△招商领玺120㎡户型

02/前海稀缺住宅+CBD居住需求 这个项目之所以如此受关注,主要源于前海高规格的规划和住宅的稀缺性。

前海——“国际化城市新中心”,战略地位和规划令人羡慕,定位早已奠定了片区的价值,不再多说。

然而定位如此高端的前海,住宅实在稀缺。

 

从上面这张用地规划图可以看到前海规划的住宅(黄色部分)用地非常稀疏。

根据规划,合作区内的住宅用地占比例约10%-15%,剩余大部分是商业用地及少量的公建用地。

 

事实上,自2014年桂湾前海时代二期CEO公馆开盘以来,前海已经好几年没有新的住宅入市,多是一些公寓项目,例如华润悦玺、卓越前海一号、招商前海湾(也包含住宅等)等。

 

颐湾府所在的那一小片住宅群,未来或将是整个前海都很稀缺的生活区,目前招商领玺和颐湾府是这一带唯二的商品住宅。

 

有人会问老前海不是有很多房子吗?怎么能说是住宅稀缺? 

老前海当然不缺住宅,但里外差别还是有的。

一边是时尚、现代的“国际化城市新中心”,一边是基本上都是10多年楼龄的生活区,片区面貌和所享受的市政配套肯定是有差别的。

一路之隔的房价我们也见过不少。

 

另外,颐湾府西南面有集中的商务楼宇落成,目前已形成了一个摩天办公大楼群,聚集了包括世茂前海中心、顺丰总部大厦、香江金融中心、信利康大厦、前海自贸大厦等高级写字楼,目前在陆续入伙。

 片区稀缺的住宅供应加上写字楼群产生的居住需求,让这里未来的房价有了足够的支撑。

 

除此之外,颐湾府还有以下几个看点:

5号线正地铁物业 颐湾府的地下商业空间与地铁与5号线南延线“铁路公园站”无缝接驳,绝对的正地铁盘。

5号线南延线前海湾段沿线的住宅规划稀少,近地铁的房子比较难得,除了颐湾府也只有招商领玺了。

 岭南风情商业街+丝路长廊 项目规划有地面街区商业(1.5万平)+地下集中商业(1万平),号称岭南特色风情庭院式歩行街商业。

 

除了自带的商业以外,有一个加分的规划——丝路长廊。

所谓的丝路长廊全长2公里,规划为建筑面积约50000㎡街区商业和地铁商业,是为整个妈湾“一带一路”国际经贸合作先导区配建的商业休闲配套。

公园与商业结合,商业与艺术融合,配套品质很高端,规划落地将是是整个妈湾的利好。

颐湾府正好在长廊的端头,建好后,业主可以在上面慢跑休闲。

 

03/学区不足,国际教育来凑? 前海没什么公立名校。

 目前看,项目位于月亮湾小学和赤湾学校(初中)的学区范围,学校又远又一般。

(具体学区划分及入学条件以教育局公布为准)  

或许是因为现有学区不行,KFS在宣传中更多地强调的是国际教育,比如:荟同学校、哈罗国际学校、礼德学校等国际学校。

 

其中,家长们比较关注的是招商领玺对面的荟同学校,已于今年9月开学,是一所从幼儿园到高中一贯制的国际学校。

亮点是人大附中教学前副校长、人大附中朝阳学校首任校长沈献章教授为深圳校区总校长,英国威雅公学校长Rhiannon Wilkinson 女士为深圳校区执行校长。

 据了解,荟同学校学费根据不同年龄段学费24-30万元/年。

项目的主流户型与这个价格对应的资产人群匹配度并不高。

另外,颐湾府与招商领玺之间旁边拟建一座9年制义务学校,考虑到丝路长廊以北的高端住宅群,这所学校的规格应该不差,只不过还要时间。

 

04/预计开盘均价10万+ 

目前,前海仅有的住宅前海时代,主打小户型的一期前海时代广场均价10万/㎡,主推大户型的二期均价13.6万/㎡左右,有一定赠送。

周边,老前海的小区均价大都在8-10万。

 

现在,各方对招商领玺和颐湾府的均价预测在10万/㎡以上,如果均价在10-12万/㎡,作为新房来说不算贵,接近市场价,何况还有地段加持。

因为具体价格未公布,所以无法做过多对比。

不过,颐湾府为毛坯交付,招商领玺为带精装修标准交付。

从项目建设进度看,招商领玺应该要比颐湾府入伙时间更早些,预计2020年中交房。

颐湾府预计2021年5月交房,考虑到毛坯交付,入住需要更长时间。

  05/总结 

整体看,妈湾片区在早期并非以商住城区为主导方向,目前依旧处在整体建设当中,暂不具备优质居住环境,未来规划建设完善需一定的时间,可能要花5年以上的时间兑现。

目前购买前海住宅的,大多还是看好前海的发展,投资为主。

因此,在片区尚未成熟的条件下,还是要充分考虑持有成本和机会成本。

至于具体颐湾府和招商领玺该买哪个?

抛开价格因素,颐湾府会在户型方面更胜一筹,但颐湾府毛坯交付,入伙时间会更晚,想要早点入住,那就选招商领玺。

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