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惠州房价洼地还是买房大坑?专家给您分析一下

作者:李R
来源:营销中心消息
日期:2019-11-04 16:41:32
阅读:
01 近年来,临深置业成为许多人关注的话题。 临深片区中,尤其惠州买房话题最为火爆。据统计,2018年深圳客置业惠州占比多达59%,本地购房者仅占比21%。 不得不说,外来购买力支撑

01

近年来,临深置业成为许多人关注的话题。

 临深片区中,尤其惠州买房话题最为火爆。

据统计,2018年深圳客置业惠州占比多达59%,本地购房者仅占比21%。

不得不说,外来购买力支撑着整个惠州市场高位跑量。

 火爆背后的原因,有外地人不限购、房价低、临近深圳、环境不错、海景无敌等。

 但实际上,惠州买房投资是否值得,这一话题更为值得关注与深思。

 任何市场,总有赚钱与不赚钱的两类结果。

少部分人在巧妙的时间置业惠州,也能实现翻倍收益;但大部分人的结果,只能是高位站岗!

 今天,就聊聊惠州,到底是洼地还是深坑?

02

首先必须要承认,惠州是个好城市,少有的山林湖海生态资源俱全美。

 在经济基本面上,和深圳、东莞比,当然是个弱鸡,但在全国660多个城市里海选,惠州可以排进前10%。

 从地图可以看出,深圳北接东莞惠州,南与香港隔河相望。

再来看一看惠莞深这三个城市,面积、人口和GDP对比。

三个城市中,惠州面积最大,接近东莞的五倍,深圳的六倍;但惠州人口最少,是东莞的1/2,深圳的1/4;经济上又最弱,是东莞的1/2,深圳的1/6。

 一句话概括惠州,就是地大,人少,还穷。

但是!惠州地多啊~

 全域一万多平方公里,土地资源实在是太多太多了。

03 

多年来,惠州眼巴巴地看着身边的深圳、东莞纷纷崛起。

连珠海、佛山也都镶了一层金边,而个头最大的惠州,早习惯了常年呆在角落默默无闻。

 万万没想到的是,身边的深圳房价越来越开挂,惠州终于发现自己价值:我临深,我地多,我可以无穷无尽的卖房子啊!

终于,惠州等来了它的光荣时刻。

 随着临深概念打底,再加上14号延长线的一再炒作,和大亚湾海景房的概念加持,惠州房子销售火爆。

 2012年到2018年,7年惠州共卖掉了84.28万套商品房。

 2018年,惠州共卖出了17.5万套一手房,4.3万套二手房,共计卖出房子21.8万套。

 21.8万套是个什么概念?这一年深圳全年卖出新房加二手房共计9.4万套。

 也就是说,人口只有深圳1/4的惠州,卖出了深圳2.3倍的房子,而且绝大部分是新房。

 这其中,至少有15万套是被投资客买走的,靠投资需求支撑的惠州楼市,成色不足毫无疑问。

04

惠州房子太多是事实,但凡事都有正反面,惠州很大,有高价值片区也有低价值片区。

那么惠州有价值的片区在哪里?

答案是选通勤圈选盘!具体说是:区域基本面+1小时轨道通勤圈+10分钟轨道步行圈。

这个逻辑其实适用于都市圈周边区域的楼盘选择。

 

为什么要这么来考虑?

 因为符合这些条件的区域,一定是都市圈范围内人口流入最大的地方,也是基础设施改善最快的地方,也是区域规划配套最丰富的地方。

 我们要这么去选盘,就算是出了什么意外,这里的抗打击能力也更强。

 按照这个逻辑,我们要去沿着14号线、16号线、厦深高铁去选盘,并且要严格估测到各个区域CBD的距离——比如到大运新城、深圳北站、福田CBD等等。

 那么其它的地方,是不是就不碰了?并不是这样,但其它地方不能用这个逻辑去解读了,可能要用偏居住的逻辑。

 长期来看,惠州房价跑不赢深莞,但跑得过通胀是基本没问题的,跑得过固定理财收益(机会成本)的概率也是比较大的。

 今天很多人不敢去惠州,是因为惠州不确定性大。

05

惠州最大的不确定性是指什么?

 答案是地铁还能不能建。

 未来住惠州的人,大部分都是远距离通勤人口,对地铁的依赖度极高。

不客气的说,他们整个家庭的工作生活重心都是建立在地铁站上面的。

最后,决心留在深圳,资金又不足的刚需完全可以买,但不要买的太偏,通勤距离一定要考虑。

对于纯投资客来说,惠州不算是一个优质选项,尤其是想暴击的投资客,惠州一定会磨掉你所有的锐气。

以政府卖地的节奏和决心来看,惠州注定是一个慢牛市场,楼盘众多,一旦选筹不慎,很可能数年不涨,卖不掉又租不出,成为传说中的惠州填坑侠。

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