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深圳新房的一年:龙华冷了,光明热了,龙岗要跌了?

作者:李R
来源:深圳新房
日期:2020-01-02 19:43:55
阅读:
深圳新房网 一句话总结2019: 今年是属于关内豪刚盘的春天,但 年度网红片区绝对要颁给光明。 2019,深圳的高光时刻,楼市发生了一系列大事件,粤港澳大湾区规划纲要发布、深圳社

深圳新房网一句话总结2019:今年是属于关内豪刚盘的春天,但年度网红片区绝对要颁给光明。

2019,深圳的高光时刻,楼市发生了一系列大事件,粤港澳大湾区规划纲要发布、深圳社会主义先行示范区地位的确立、豪宅税的取消、二手房恶意哄抬房价涨幅超过5%将被问责···

 

一波政策操作,就像在烹一锅热油,突然浇在了深圳房价上,滋滋滋几声点燃了房价,在此我们有必要温故,而知新。

 

2019,深圳新房市场呈现两极分化,关内的豪刚和关外的刚需网红盘卖得很好。

 

年初华润深圳湾瑞府8000万大平层秒光犹在耳边、深业中城2794人抢192套新房的盛况还历历在目、金众麒麟公馆、颐湾府、招商前海湾、天健天骄的热销让人惊呼深圳土豪众多,这恰好证明,恒好的地段、恒好的盘,对置业者的吸附力好的会恒好,比如南山、福田、宝安。

 

如果说关内是中产及富豪的狂欢,那光明就是刚需的另一个狂欢分会场。

 

龙光玖龙台蓄客多时,开盘即秒光、绿地新都会线上开盘30秒售罄、勤诚达正大城开盘4小时基本售罄,多个新盘热销让光明的房价夯实在5万。

 

(绿地新都会开盘现场)


光明当之无愧成为了2019年关外新房的流量王,而相对于光明,龙华今年的表现则逊色很多。

 

龙华今年土拍依旧抢手,但新房销售平平,鸿荣源壹成中心开盘当天整体去化4成、华盛珑悦整体去化5成、金茂府也陷入究竟是卖了41套还是161套的罗生门、年底推出的龙湖春江天玺去化7成、龙光玖誉府去化仅3成。



和光明相比,龙华2019年的新房成交有点惨,这两年的龙华再也没有出现一卖而光的景象,和光明一对比,真的是如人饮水冷暖自知。


罗湖、坪山、龙岗则一直处在横盘状态,龙岗大户型甚至已经出现微跌态势。

 

一半春天一半冬天,这就是目前的深圳楼市,意料之中。


购房者的迁移让深圳正在上演着区域的“板块轮动”2019的“板块轮动”已经结束,而2020的板块轮动又将如何?

 

南山福田,仍有洼地

 

南山的实力,无需赘述。这个区几乎是所有购房者都想买入的区域,也是深圳最贵的区域,二手房均价去到9万+

 


房价已经夯实在10万+的区域是深圳湾、蛇口、科技园。

 

这三个片区在去年大热,深圳湾凭借地段优势再次发力而科技园则凭借学校再涨一波,蛇口像半岛城邦、海境界二期凭借着资源景观和地段,引领着户型越大越好卖的潮流。

 

而在2020年,南山依旧有两个洼地值得关注,一个是南头、一个是西丽。

 

这两个板块房价较低,南头最低还有6字头的二手房,但大多楼龄旧且部分不通地铁,可以等一波12号线。

 


西丽其实在2019起来也非常快,入市的住宅有宝能城西区、金众麒麟公馆,成绩还算可以,另外,西丽有西丽高铁站和高新北的规划,等规划起来,这可能是南山另一颗冉冉升起的星星。

 

而且西丽有大学城,居住人群有部分是大学教师群体,整体素质良好,西丽未来如果引入优质学校,还会等来追涨。

 

而今年靠着学校补涨的另一个洼地,就是福田的福田保税区,靠着引入的福田外国语学校,2019年福保已经涨过一轮,但相比中心区和传统富豪区香蜜湖板块,差距依然比较大,仍然属于福田的洼地区域。

 

(福田外国语学区丽港湾近一年涨幅近10000元/平米)


福田今年提得最多的规划就是河套片区和香蜜湖金融街片区,这些规划都是高起点,对于热衷于追概念的购房者来说,这两个板块还有可炒的概念。


尤其福保片区部分没有在2019年靠着学校涨起来的那些楼盘,靠着地铁和河套片区的远景规划,福保片区的发展红利还未结束。

 

而香蜜湖金融街片区仍然会凭借地段、学校和天然的景观资源,和远期规划,会依然站在高位迎来缓涨。

 

宝中、碧海凭借地段优势还能再飘一会

 

前海、蛇口双扩消息一出,给宝安又添一把火,宝中、碧海业主有点飘,纷纷撤盘调价,今年宝中新锦安海纳公馆开盘当天劲销800套,云玺锦庭开盘当天去化超8成,2019的宝中还是交出了张漂亮的成绩单。

 


深圳一路往西发展,福田—南山—前海的核心位置基本确立,而宝安因为地理位置一直以来坐享板块轮动的红利,南山的刚需外溢和前海的高净值外溢,首选的都会是宝安,2020年,宝安只管做好睡城的角色就好,房价会随着关内涨而涨。

 

不过房价方面,宝安出现严重的两级分化,宝中的普遍房价在10万+,而位置稍微好一点的,也基本在8+以上。

 


碧海片区普遍在7.5万+,西乡片区在5.7万以上,而更偏的沙井、福永还停留在4字头,相比前面几个区域,沙井成为西部刚需置业首选。

 

沙井坐拥空港、海洋新城等多项规划概念的利好,让沙井房价有了更多想象空间,而且当下又有11号线的地铁直达,符合就业中心45分钟通勤圈的范围选择,近两年,沙井的新房市场也是成绩斐然。近两年,沙井推出3个新盘,万科星城3337套住宅历经8个月全部售罄。

 

(沙井海洋新城规划辐射)


年中华强城开盘,464套住宅3小时售罄、卓越中寰频繁加推,小批入市,也短时间内卖完。

 

凭借规划落地,沙井未来长时间内仍然将迎来缓涨时代。

 

龙华得“凉”一会,光明还能多“热”会

 

2020年,龙华将延续2019年的平静,进入一轮冷静期,当下,龙华这一轮价格已经过高,再涨已经有心无力,唯一有缓涨机会的板块在于大浪和观澜这样的低洼板块,可能会有些微上涨,红山、上塘最多是维稳。

 

除了龙华,2019年保持横盘的区域,如罗湖、坪山、龙岗,在2020年依然会保持横盘态势,龙岗2020年供货量依然强劲,但会以刚需小户型为主,价格会保持稳定,只能随波逐流,随大市涨而涨,而大户型因为难觅接盘客,有可能会延续2019年的微跌态势。

 

(龙城国际时隔一年再次成交大户型,价格微跌)


而2019年的网红片区,光明新房已经夯实在5字头,明年还能继续涨吗?我个人依然看好光明,尤其是当下光明还在4字头甚至4字头以下的二手房2020年会以跑步的姿态追涨新房,尤其是明年年中6号线就会开通,这对地铁辐射区域内的二手房会有一波明显的拉涨。

 

纵观整个深圳,已经没有洼地,而板块轮动会促使购房者往更低洼的区域去走。

 

有洼地且有所概念和规划可炒,这样的片区才值得重点关注。

 

不管是光明还是沙井,众多利好尚未实现,房价已经不低,到底是裸泳还是时机,现在不好说,但房价一旦上去,哪怕横盘多年,也绝不会跌,这是过去三年深圳的真实经历。

 

深圳楼市一贯被政策主导,今年已经降准,降息还会远吗?


经济若持续疲软,政策或会有意刺激楼市,明年估计还有一锅热油,但这么一洒,无法雨露均沾,会浇得深圳各区冷热不一。

 

如何选择区域板块?又是一轮绞尽脑汁的斗智斗勇,为此,深楼市团队也整理出明年潜在入市的新房项目,后台回复关键词【入市】,即可查看。

 

最后一句:不管经济如何变、楼市如何走,只有“核心”的才最保值。



标签:深圳新房(20)

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