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深圳房价走势最新消息:深圳房价已经悄悄上涨了15%-20%

作者:李R
来源:深圳房价最新消息
日期:2019-11-11 21:52:35
阅读:
深圳房价走势最新消息随着冬天的到来,楼市也进入了冬季,散发着丝丝凉意!更多人相信,在房住不炒的精神指引下,房价将出现大面积的下调,楼市大概率将进入大范围的横盘或阴

随着冬天的到来,楼市也进入了冬季,散发着丝丝凉意!


更多人相信,在房住不炒的精神指引下,房价将出现大面积的下调,楼市大概率将进入大范围的横盘或阴跌期。


事实似乎也如此,北京、上海、广州等重点城市房价持续下跌。


而就在此时,南方的一座重要城市“深圳”却慢慢回暖,深圳房价走势最新消息房价持续上扬,有的板块竟然比去年初上涨了20%还多。


那么深圳楼市目前究竟发生了什么?里面透露出哪些涨价逻辑?今后将怎么走?这是我们今天需要去探究的。


                         

深圳房价走势最新消息 1. 房价持续上涨


二手房市场是一个成熟楼市的重要标志和重要指标。这对于深圳来说更是如此,二手房的市场情况相比新房往往能更早更快地反映楼市冷暖。


下图为链家平台不同月份的二手房交易量趋势图。我们可以发现去年交易量稳定,维持在中等水平,每月的交易量大概600套左右。


而今年来这个数据出现暴涨,特别是从3月份开始,交易量出现2倍左右的增长,这跟三月小阳春有直接的关系。接着这个数据持续下跌,但依旧维持在较高水平,同比有1倍增长。


然而,从今年9月开始,这个数据又出现连续的上涨,到最近的9月份竟然超过了2000多套,为这一两年来的最高点。

         

以上数据直接证明了深圳二手房交易量在今年以来出现显著的上涨态势,直接说明市场交易火爆。


交易量的火爆也带来了二手房价格的持续上扬,从上图的不同月份的南山区房价趋势可以看出,去年3月份开始,深圳房价持续上涨到现在,共计20个月,这在一线城市中实属罕见。


从数据来看,从每平米的6.8万元上升到现在将近8.0万元,涨幅竟然超过15%。而据我们调查,发现有些小区价格甚至出现了30%的跳涨!


量价齐升为房价火热行情到来的一大指标,直接说明房价的上涨事实!


事实上,楼市早已经进入卖家市场!这点可以从调价数据中看出。


我们对链家网挂牌价调价涨跌数量进行了大数据监测。


所谓的挂牌价调价涨跌的意思是,房东在挂牌价的基础上进行调整价格,例如房东最初报价100万,后来发现客户实在太多,就直接调价到110万,这种情况我们标注为“涨价”。


如果房东发现来看的人很少,价格偏高,那么可能将价格调整至90万,我们标注为”降价”。


我们对四个一线城市进行了监测,发现北上广降价房源远远超过涨价房源,这跟整体下降的楼市现状完美吻合。


而深圳竟然有三分之一的房源在挂牌价基础上涨价,显然房东开始硬气起来了,觉得当前报价报低了。


有人会问,不是有三分之二的人降价吗?其实,一般来说房东在挂牌时价格都会偏高,肯定有一定数量会调低,根据我们的数据经验,一般三分之一的房源在挂牌价基础上涨价,说明整体在涨价。


为了更加直观地说明深圳涨价情况,我们随便选取了一个小区,诺德假日花园,并挑选了其中成交的两套面积、户型、朝向完全一样的房子进行比较。


其中一个是2018/12/25成交,价格只有540万元,而今年2019/10/15成交的另一套则已经上涨到了630万元,涨价将近100万元。


不得不说,深圳房价真的是开始疯狂了!


                     

深圳房价走势最新消息 2. 市场情绪


前面分析的是深圳楼市数据,略显宏观,那么市场中的情绪是如何的呢?我们开展了若干采访。

 

首先采访的是两位深圳从业多年的中介朋友,他们反应的市场情况和数据情况吻合,即交易量和交易价格都在上涨中:

 

中介朋友A,34岁,供职于知名中介:最近成交还是很火爆的,咨询的人和看房的人都很多,而且大部分都是年轻人。成交量也在不断上涨,价格自然就上涨了。最近大家都在说“先行示范区”,其实深圳的交易量一直都比较大,而且价格从去年开始一直在缓慢增长,只是大家没有去关注而已。

 

中介朋友B,36岁,某中介门面店长:最近生意还挺不错的,有些房东已经开始自信起来了,一天一个价。有些房东甚至不打算卖了,觉得还得继续涨。


同时,我们通过采访,发现买房市场正开始焦虑起来:

朋友A,29岁,毕业于某知名大学,目前在某科技公司上班:我来深圳已经几年时间了,一开始户口还没迁到深圳。最近开始听着周围朋友议论起房价,再加上最近深圳不是设立“先行示范区”的消息嘛,我就感觉房价可能会涨,于是赶紧把户口迁过来。最近一直在看房,但是看着房价一天一个样,真的挺焦虑的。

 

朋友B,27岁,硕士毕业,来深圳一年:最近很头疼,因为有人告诉我深圳房价最近一直在涨,但我们连首付的钱都凑不齐啊。我和我女朋友都是农村出身,家里根本资助不了什么钱,最近看了几次房子,感觉根本买不起。可能得去深圳周边买了,可是上班又很远,买了估计也住不了。 


从上面我们可以看出,深圳上涨的事实不仅体现在数据端,更呈现在市场情绪中。


 

深圳房价最新消息3. 为什么上涨?


那么问题来了,是什么让深圳在全国楼市整体下行的情况下独树一帜的呢?里面透露出什么逻辑?


很多朋友直接说道,肯定是因为“先行示范区”这个重大利好呀。确实,这个利好确实是其中的一个很直接的因素。

2019年8月18日,中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》(以下简称《意见》),提出到2025年,深圳建成现代化国际化创新型城市;到2035年,成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例;到本世纪中叶,成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。专家认为,距离全国全面建成小康社会决胜期还有一年多时间,而深圳是全国最发达的城市之一,已经提前进入全面小康社会。现在中央支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区,将为我国到2035年基本实现社会主义现代化提供城市范例。


这一重大利好,直接反应到楼市中的预期中。


在中国楼市呆久了的人都会知道预期这个东西很神奇,不管多少专家、学者怎么告诫大家不要去跟风,但只要人们有了预期,那么涨幅一定会有的,只是或多或少的问题。


例如,不少经济学家、学者、自媒体都在告诫人们各种新概念新区等等不值得去投资,一定要理性!但是一有利好出来,人们的预期立马向好,直接反应在上涨的交易量或者价格上。典型的例子如上海的临港,前段时间就涨了一波!


知名经济学家任泽平提出了判断楼市走势的方法论,即“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。


本人很赞同这个观点,但或许还得加上“预期”这一条,毕竟不是人人都能按照所谓的理性来去思考问题,“羊群效应”往往更适合于普通大众。


深圳的先行示范区这一利好虽然暂时没有落地,但给了大家一个美好的愿景和预期,这是本次后期房价上涨的一个直接动力。


然而,我们认为,深圳房价上涨的内在动力并非如此,“先行示范区”只是表面因素或者一个引子而已。因为深圳自从2018年三月份开始就已经连续上涨到现在,持续上涨将近一年半时间。而“先行示范区”政策出台发生在2019年的8月份(如下图),显然上涨原因还有其他因素。


在我们看来,深圳是一个基本面非常好的城市,房价本来就面临上涨的压力。我们认为,这次价格持续上涨的机制可以简单地描述如下:


首先,深圳土地极度稀缺。在一线城市中,深圳土地面积最小,面积是上海的1/3、广州的1/4、北京的1/8。而且其中的不少土地为山丘,可用土地更是稀缺。

其次,就在这小小的深圳中竟然生活着两千多万人。而更恐怖的是,深圳不像北京、上海严格控制人口,反而不停引进人口、人才。这造成每年还以大几十万的人口流入,而且平均年龄才三十多岁。这些不断增长年轻人口带动着强劲的购房需求。


再者,深圳经济发达,顶层购买力极强。例如2018年统计的GDP排名中,深圳仅次于北京和上海,排名中国第三名,而且还以高速增长。同时,各种高科技公司云集,如腾讯、华为、大疆等等,这些都将带来一大批的富裕人群。


最后,深圳相对于北京上海来说,限购政策并没有利用到极致,比如深圳首套、二套的认定以及首付比例上都更松一些,具体可以参考我们前期的文章《独家调查:北京房价真的“炒”不动了?!》。


总之,土地稀缺、商品房供应不足,人口急速增长,经济发达,购买力强,限购并非严格,这些汇聚成深圳楼市顶级基本面,上涨是必然。


我想这些才是深圳持续上涨的根本原因!


深圳房价走势最新消息4. 未来深圳房价怎么走?


目前“先行示范区”这个“预期”已经给基本面本来就很好的深圳点燃了一把火,让卖家硬气,让买家着急,最终反应在房价中。那么今后会不会继续?


本人依旧认为深圳的基本面非常好,长周期有上涨的压力,今后有可能继续缓慢上涨。如果手里有钱、有资格的刚需还是值得买入的。


当然,或许当深圳房价继续大步往前的时候,调控政策就已经在路上了。因为房住不炒的大环境下不允许有“出头鸟”,苏州、西安就是最典型的例子,只要出现连续大涨,那么离调控加码的日子就不远了。


最后说一个观点,如果只是增加“人才房“而不提高供应量,那么无法明显降低房价,或许反而容易造就普通商品房的稀缺性,而我们都知道稀缺资源总是抢手!


我认为稳住房价的方法还是有不少的,例如:


1、深圳市扩容,把周边城市纳入,解决供地紧张、商品房稀缺的问题。

2、把大量的城中村小产权房以合理的方式推入市场,增加市场供应量。

3、控制人口流入,控制落户条件。


就让我们拭目以待吧!希望天下人都居者有其屋!

标签:深圳房价走势(1)

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